Cómo se calcula el autovalúo de tu casa o depa

Publicado el 30 de octubre de 2026

Una casa en Lince con 160 m² de terreno y 200 m² construidos tiene un autovalúo de S/ 253,278 y paga S/ 1,190 de predial al año.

Una casa en Lince, paso a paso

La casa es un ejemplo, en una cuadra real donde el plano oficial marca S/ 727 por m² de terreno. Tiene 160 m² de terreno y 200 m² construidos en dos pisos, muros de ladrillo con columnas y vigas de concreto, techos aligerados y ventanas de aluminio, unos 28 años y buen estado.

El terreno: 160 m² por S/ 727 son S/ 116,320.
La construcción, como si fuera nueva. El cuadro de Vivienda para Lima y el Callao da un valor por partida, y se suman: muros categoría C, S/ 422.98; techos aligerados horizontales, categoría C, S/ 312.01; puertas y ventanas categoría D, S/ 154.35. Son S/ 889.34 por m², y por 200 m², S/ 177,868.
La depreciación. Para una casa de ladrillo de hasta 30 años en buen estado, la tabla descuenta 23 %, y la construcción queda en S/ 136,958.36.
La suma: S/ 116,320 más S/ 136,958.36 dan un autovalúo de S/ 253,278.36.

En una casa así, el terreno pesa casi la mitad. Si el material principal fuera concreto, la depreciación de esa fila bajaría a 17 %. Si la casa estuviera en mal estado, subiría a 75 %, el doble de lo que descuenta la tabla a una casa de ladrillo de más de 50 años en buen estado (38 %).

Parte del autovalúo	Cómo se calcula	Quién fija el valor
Terreno	m² de terreno por el valor arancelario de tu calle	Ministerio de Economía y Finanzas, cada octubre
Construcción	m² techados por el valor unitario según muros, techos, puertas y ventanas	Ministerio de Vivienda, cada octubre
Depreciación	Se descuenta un porcentaje según antigüedad, material y estado	Reglamento Nacional de Tasaciones
Instalaciones fijas y permanentes	Las valoriza el propietario y la municipalidad puede fiscalizarlas	El propietario, con la guía opcional de Vivienda

Del autovalúo al predial

El predial se cobra por tramos que se acumulan, medidos en UIT. Con la UIT de 2026, S/ 5,500:

Tramo del autovalúo	En soles (2026)	Tasa
Hasta 15 UIT	Hasta S/ 82,500	0.2 %
Más de 15 y hasta 60 UIT	De S/ 82,500 a S/ 330,000	0.6 %
Más de 60 UIT	Más de S/ 330,000	1 %

La casa del ejemplo paga 0.2 % sobre los primeros S/ 82,500 (S/ 165) y 0.6 % sobre los S/ 170,778.36 que siguen (S/ 1,024.67): S/ 1,189.67 al año. Se paga al contado hasta el último día hábil de febrero o en cuatro cuotas, en febrero, mayo, agosto y noviembre; las tres últimas se reajustan con el índice de precios al por mayor del INEI. La municipalidad puede fijar un mínimo de 0.6 % de la UIT, S/ 33 en 2026.

Los arbitrios son otra cuenta de la municipalidad, aparte del predial. Quién los paga cuando alquilas está en Quién paga los arbitrios, el mantenimiento, la luz y el agua.

Dónde ves el valor de tu calle

El Ministerio de Economía y Finanzas publica en su web un plano por distrito, en soles por m². En Lima viene un archivo por distrito con varias láminas. Al leerlo:

El valor escrito al centro de la calle vale para las dos veredas.
El que está dentro de una manzana vale sólo para ese frente.
Los límites entre distritos del plano son referenciales.

El predial lo administra la municipalidad del distrito donde está el predio. Cada año presentas una declaración jurada hasta el último día hábil de febrero, salvo que tu municipalidad dé más plazo; si ella actualiza los valores, esa actualización reemplaza tu declaración y queda firme si no la objetas antes de que venza el pago al contado. También declaras cuando compras o vendes, y cuando la casa cambia en más de 5 UIT, hasta el último día hábil del mes siguiente.

Si es un departamento

La tabla de depreciación es la misma: la Tabla 01 del Reglamento Nacional de Tasaciones abarca casas y departamentos, incluidos los de edificios. En edificios, el valor de construcción por m² sube 5 % a partir del quinto piso.

Lo que cambia en 2027

El autovalúo de 2027 usa los valores vigentes al 31 de octubre de 2026. El terreno sale de la Resolución Ministerial 490-2026-EF/15, publicada el 24 de octubre, y la construcción, de la Resolución Ministerial 413-2026-VIVIENDA, publicada el 30 de octubre. Al cerrar este artículo, el 30 de octubre de 2026, los planos y cuadros de 2027 todavía no estaban en la web; los valores de este artículo son los de 2026.

Desde el 1 de enero de 2027, la persona con discapacidad severa que tiene un solo predio, destinado a su vivienda, e ingresos de hasta una UIT al mes también descuenta 50 UIT de su autovalúo, como ya lo hacen el pensionista y el adulto mayor en las mismas condiciones (Ley 32701). Necesita el certificado de discapacidad severa.

Para qué más sirve el autovalúo

Cuando vendes, el comprador paga la alcabala: 3 % del precio, sin contar las primeras 10 UIT. El precio que se toma nunca baja del autovalúo de ese año, ajustado por el índice de precios al por mayor.

Cuando alquilas barato o prestas la casa, la ley presume que el alquiler de un año no es menor que el 6 % del valor del predio. Cómo se declara está en Cómo se paga el impuesto por alquilar un depa.

Y si tienes un solo predio, donde vives, y eres pensionista con una pensión de hasta una UIT al mes como único ingreso, o adulto mayor con ingresos de hasta una UIT al mes, descuentas 50 UIT del autovalúo: S/ 275,000 en 2026. En el ejemplo, la base del predial quedaría en cero.

Si alquilas o vendes una casa o un depa, puedes publicar tu aviso en rentalima.

Fuentes

Es información general, no asesoría legal ni tributaria.